アパート経営の基礎知識
アパート経営とは、所有するアパートの部屋を賃貸し、その入居者から家賃等をもらう不動産事業です。所有している土地にアパートを建設して経営するのが一般的ですが、新たに土地を購入してアパートを建設するケースや土地と中古アパートを購入するケース等もあります。
アパート経営は資格などが必要なく、初めての方でも無理なく始められる事業といえます。
アパート経営のメリットは、景気の影響を受けにくく、長期安定収入を得られること、土地にかかる固定資産税、相続税を節税できることがあげられます。
アパート経営の目的は
アパート経営を検討する第一歩は、土地資産やご家族の将来についてこうしたいという希望を明確にすることが重要です。
アパート経営を検討する背景には、必ず土地資産に対して抱えている問題があります。
まずは、そのお悩みやこうしたいという希望を明確にします。そして、土地資産をさまざまな角度から検討・分析し、さらにご家族の将来も考えあわせて最適な決断をすることが第一歩です。
下記に、土地オーナーによくあるアパート経営の目的をまとめました。事業計画は目的によって変わってくる場合もあります。
土地の有効活用
土地は有効、活用してこそ価値の高まるものです。
現状より有効な活用方法がないだろうか？と日々お考えの人もいらっしゃると思います。特に都会の土地であればなおさらです。また、アパート経営による土地活用は、その地域や社会の活性化にも繋がり、一つの社会貢献とも言えます。
老後の私的年金
この先の年金制度もどうなるか不安がある中、今後の長寿の時代に備えておきたいのが、私的年金です。
長期的に安定収入が得られるアパート経営であれば、賃料収入が私的年金として活用できす。
老朽アパートの建て替え
築年数の古いアパートは、利用者のニーズを満たすのは非常に難しく、入居者がなかなか決まらない事が多いと思います。
その状態で相続してしまうと、引き継ぐ相続人に莫大な負担がかかってしまいます。
また、老朽化したアパートは、耐震性にも問題があり、大地震が発生した場合、老朽アパートが倒壊したり、入居者が負傷したりすると、オーナー様の責任になってしまう事があります。
自宅建て替え費用の負担を軽減
自宅を建て替えたいが、建築資金やローンの返済負担を軽減したい、といった場合は、自宅併用のアパートを建てることで、賃料収入をローン返済に充てることができます。
立地の特性と入居者ニーズを知る
アパート経営成功の秘訣は、まず立地の特性と入居者ニーズを知ることです。
アパート経営にとって、立地条件は、もっとも重要な要素です。最寄り駅からの距離や、学校や病院・スーパー等との距離、周辺の生活環境なお、様々な立地環境にアパートが建っており、成功している事例がたくさんあります。
しかし、交通の利便性が良い立地環境なら、どんなアパート経営でも成功するということではありません。その立地環境ではどんな入居者層が住み、どんなニーズが求められているのかを見極めることが最も大切です。
各入居者層における立地条件
・大学生・専門学校生
交通の利便性を重視されます。
学校やコンビニ等が近い事が好まれます。何よりも物価が安いことも重要です。
・社会人
交通の利便性を重視されます。
駅近くでコンビニ等が近い。飲食店等のお店が豊富にある。
・若い層のご家庭
生活の利便性を重視されます。
最寄駅が商業地が好まれる。スーパー、商店街、病院、市役所、銀行等が近くにある。
・ファミリー層・高齢者
生活環境を重視されます。
駅から少し離れていても、落ち着いた静かな環境を優先。
幼稚園・保育園・小学校・公園等が近い。景観がよく治安が良い。
立地環境の判断基準
・最寄駅までの距離
・街のイメージ・印象
・周辺エリアの生活環境
・交通機関の利便性
・周辺の道路環境
・周辺の人口構成
・各種施設の有無
・周辺のライバル物件の状況
