土地活用のメリットとデメリット
木造3階建賃貸アパート経営とは、所有するアパートの部屋を賃貸し、その入居者から家賃等をもらう不動産事業です。所有している土地にアパートを建設して経営するのが一般的ですが、新たに土地を購入してアパートを建設するケースや土地と中古アパートを購入するケース等もあります。
アパート経営は資格などが必要なく、初めての方でも無理なく始められる事業といえます。
アパート経営のメリットは、景気の影響を受けにくく、長期安定収入を得られること、土地にかかる固定資産税、相続税を節税できることがあげられます。
初めての方でも無理なく始められ、様々なメリットにより、土地の資産価値を最大限活かすことができます。
相続税増税、地価上昇など土地オーナーにとっては、相続対策も含め資産運用が難しい時代になってきました。アパート経営のメリットを活かせば最適な資産運用が可能です。
土地活用のメリット
初心者でも長期安定経営ができる
アパート経営による土地活用は、他の資産運用と比べ、景気に左右されにくく長期にわたり安定した資産運用が可能です。空室のリスクも比較的少なく、日々の管理業務もお任せできるので初心者でも安心して始めることができます。
土地の形状は、30坪以下のような狭小敷地や、コの字型になった変形敷地など様々です。どのような敷地でも、法規の範囲内であれば、その形状や立地条件に合わせてアパートは建築できます。
アパート経営は、他の金融資産運用や土地活用に比べ、安定した収益を長期にわたり確保することができます。
有効な相続対策ができる
代々引き継いできた土地を、相続税の納税のために手放さなければならない……。そんなことにならないよう、土地オーナーにとって相続対策は必須です。
アパート経営は、相続資産評価の引き下げや納税資金の確保などにより、大きな効果が期待できます。
相続対策の大きなポイントの一つが資産の評価を引き下げ、相続税の節税を図るというものです。更地にアパートを建てると敷地の評価が下がり、建築費用などと合わせると約8割もの資産の圧縮効果が生まれ、高い節税効果が期待できます。
大切な土地資産を残すことができる
自分が生まれ育った家、代々引き継がれている土地、多くの方が「土地」という大切な資産に愛着を持ち、できれば保有していたいと思っています。しかし相続税の納付や、遠隔地での管理の問題などの理由で、泣く泣く手放す方や放置してしまう方が多いのも事実です。アパート経営は様々な問題を解決し、大切な資産を残すことに貢献できます。
保有するだけでは税金を払うだけです。特に更地や駐車場は、アパートが建っている敷地と比べると、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍です。アパート経営は保有コストを下げると同時に、納税資金の確保にもつながります。
メリット一覧
・継続的な家賃収入が得られる
・土地の固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になる。
・建物部分の固定資産税は3年間1/2になる。
・土地、建物ともに相続税評価額が下がる
土地活用のデメリット
大きな初期投資資金が必要
アパートを1棟購入、あるいは建築するためには、それなりの資金がかかります。中古の木造アパート1棟は何千万円も掛かりますので、ある程度の資金を用意できる、あるいは借り入れができないといけません。
マンション経営の場合は1,000万円程度から中古マンションの購入が可能ですので、大きな資金が必要であることはアパート経営のデメリットです。
資金に余裕がないからといってあまりに安い物件で経営を始めると、修繕費がかさんで計画した収益が上げられない場合や、老朽化していることが原因で入居者が思ったように集まらず、広告費がかさんでしまう可能性もあります。
家賃滞納、空室リスク
アパート経営の利益は家賃収入が根拠ですから、入居者が家賃を払ってくれて初めて利益が確定します。空室が発生すると収入は得られず、入居者が家賃を滞納した場合も同じです。
金利リスク・流動性リスク
金利の上昇に伴い、ローンの返済額が上昇することで利益を圧迫する可能性もあります。また現物不動産のため現金化も簡単ではありません。
デメリット一覧
・建築費としてまとまったお金が必要。
・建築基準法により、建てられない土地もある。
・空室になると収入が大きく下がる。
・管理費や修繕費などが継続的にかかる。
・他の利用への転用がしづらい。
・借地借家法により、一方的に居住者を立ち退きさせることはできない。
・土地価格の下落や物件の老朽化により、売却損の可能性がある。
